Uma corrida espacial pandêmica: o autoarmazenamento volta ruidosamente

Mais de 30.000 proprietários operam cerca de 55.000 instalações de autoarmazenamento em todo o país, de acordo com estatísticas da Self Storage Association, um grupo comercial.

Um prédio de self-storage em Nova York, 11 de setembro de 2021. As taxas de ocupação e os aluguéis para self-storage estão em níveis recordes, atraindo investidores e empreendedores em busca de oportunidades de crescimento. (O jornal New York Times)

Escrito por Ellen Rosen



No início da pandemia, Katharine Lau, uma profissional do setor imobiliário comercial, voltou seu foco para a organização e, enquanto olhava para uma pilha de coisas desnecessárias, ela se perguntava como poderia salvá-las apesar de sua falta de espaço.

Foi a primeira vez que pensei no autoarmazenamento como um negócio, o que sempre achei tão pouco sexy e tão deselegante que não queria me envolver, disse ela. Mas comecei a pensar se poderia monetizar pedaços subutilizados de imóveis comerciais existentes e combiná-los com a tecnologia.



A empresa que ela criou, a Stuf Storage, se propõe a fazer exatamente isso. Com US $ 1,8 milhão em financiamento inicial anunciado em dezembro, Stuf se junta a uma grande indústria desagregada.



Mais de 30.000 proprietários operam cerca de 55.000 instalações de autoarmazenamento em todo o país, de acordo com estatísticas da Self Storage Association, um grupo comercial. Cinco fundos de investimento imobiliário de capital aberto com empresas de armazenamento - como Public Storage e CubeSmart - são onipresentes ao longo das rodovias e em áreas industriais, mas a indústria continua em grande parte composta por proprietários de pequenas empresas, disse Timothy J. Dietz, presidente e CEO da organização comercial.

Antes da pandemia, a indústria tinha uma média de crescimento anual de 3,5% por mais de 30 anos, disse Roger Morales, chefe de aquisições de imóveis comerciais da firma de investimentos KKR. Depois de uma queda no primeiro semestre de 2020, o autoarmazenamento voltou, impulsionado pelos americanos abrindo espaço para escritórios domésticos ou salas de aula, bem como por aqueles que deixaram os centros urbanos para enfrentar a pandemia nas casas de seus pais. As taxas de ocupação e os aluguéis estão em níveis recordes.

Quando a pandemia começou, surgiram dúvidas sobre como seria o futuro do armazenamento, disse Tyler Henritze, que dirige as aquisições de imóveis da empresa de investimento Blackstone para as Américas. Acho que o mercado foi pego de surpresa e surpreso com a força dos fundamentos.



Essa base inclui uma base de clientes residenciais que se acostumou a usar o autoarmazenamento como um armário ou quarto extra e clientes comerciais que alugam armazenamento para estoque ou suprimentos em vez de expandir seus escritórios.

Alguns clientes usam armazenamento por apenas alguns meses, mas muitos tendem a ser rígidos, um termo do setor para usuários antigos que relutam em trocar de unidade mesmo quando os aluguéis aumentam.

Quando uma unidade é alugada por US $ 10 a US $ 200 por mês, mesmo um aumento de 10% muitas vezes não levará o cliente a desocupar, disse Steve Sakwa, analista de pesquisa da Evercore ISI Research. As saídas também podem se traduzir em aluguéis mais altos, porque o proprietário pode atrelar a taxa ao mercado atual, em vez de permanecer preso a uma base inferior.



Os custos operacionais, incluindo impostos, eletricidade e alguma mão de obra, têm sido baixos em comparação com outras classes imobiliárias, como hotéis e residências para idosos. As estruturas tendem a ser robustas, embora espartanas. E a tecnologia aprimorada permite reservas de smartphones, bem como operações sem contato com menos funcionários no local.

Até mesmo o custo da publicidade, agora em grande parte online e por meio de sites agregadores de comparação como o Sparefoot.com, diminuiu, porque as altas taxas de ocupação diminuíram a necessidade.



Por que anunciar se você não tem as unidades? Sakwa disse.

A tecnologia da indústria de armazenamento está atraindo empresários como Zack Widmann, fundador da ZHW Properties, que com um sócio comprou três instalações que não tinham tecnologia, nenhum site e nenhum aumento de aluguel nos últimos anos. As melhorias nessas áreas resultaram em 95% de ocupação, em linha com o mercado atual.



A receita estável e as expectativas de uma dependência contínua do armazenamento, mesmo quando a pandemia diminuiu e levou à consolidação no setor, e os preços estão gerando prêmios.

É um setor em que os compradores recompensam você por ser inteligente na construção de portfólio, disse Morales.

Em julho, a KKR fechou sua primeira aquisição - um portfólio de três propriedades de $ 36 milhões compreendendo 1.800 unidades em Nashville, Tennessee, e Austin, Texas. E neste mês, adquiriu cinco propriedades adicionais por cerca de US $ 92 milhões.

No outono passado, a Blackstone adquiriu a Simply Self Storage - com 8 milhões de pés quadrados de espaço alugável - por US $ 1,2 bilhão, somando-se aos US $ 300 milhões que já havia investido no setor. E em abril, a Public Storage fechou a aquisição da ezStorage por $ 1,8 bilhão, adicionando 48 propriedades com 4,2 milhões de pés quadrados locáveis ​​líquidos.

Katharine Lau, que fundou a Stuf Storage, uma empresa focada em reaproveitar espaços comerciais subutilizados em centros urbanos para armazenamento, em Nova York, 10 de setembro de 2021. As taxas de ocupação e aluguéis para autoarmazenamento estão em níveis recordes, atraindo investidores e empresários em busca para oportunidades de crescimento. (O jornal New York Times)

Com o interesse dos investidores e a alta demanda do consumidor, a Edison Properties, dona do Manhattan Mini Storage, estaria explorando a venda de sua divisão, que tem 18 locais e 3,1 milhões de pés quadrados, por cerca de US $ 3 bilhões, ou quase US $ 1.000 por quadrado pé, informou a Bloomberg News.

Edison se recusou a discutir a venda, mas o preço não é surpreendente, disse Sakwa, dado o custo geralmente alto dos imóveis em Nova York.

Jerome McCroy organiza caixas em um local de Manhattan Mini Storage em Manhattan 11 de setembro de 2021. As taxas de ocupação e aluguéis para autoarmazenamento estão em níveis recordes, atraindo investidores e empreendedores em busca de oportunidades de crescimento. (O jornal New York Times)

O crescimento é em grande parte em unidades gerais, mas o armazenamento para extras como veículos recreativos e barcos, bem como armazenamento refrigerado, também aumentou.

Apesar do pico de demanda e dos preços de aquisição espumantes, nem tudo é otimista sob o capô, disse Stephen Clark II do Clark Investment Group em Wichita, Kansas, que é especializado em armazenamento próprio entre outras classes de bens imóveis. As estatísticas de aluguel que mostram alta ocupação podem ser enganosas, disse ele, porque incluem uma série de locatários de longo prazo cujas taxas estão atrás das do mercado.

E os especialistas não têm certeza de como o comportamento pós-pandemia afetará o setor. Por exemplo, o que acontece quando os locatários de armazenamento deixam a casa de seus pais ou não precisam usar seu segundo quarto como um escritório improvisado?

Mas com a escalada dos preços das residências em todo o país, as chamadas residências iniciais ficaram mais caras e alguns novos proprietários estão optando por espaços menores. Isso, disse Morales, pode se traduzir em uma demanda constante por armazenamento.

E embora a desaceleração tradicional do inverno, quando menos mudanças ocorrem, diminuída durante a pandemia, empresas como a Public Storage sugeriram que ela pode retornar já neste inverno.

A maior incógnita pode ser se os retornos constantes poderiam atrair novos desenvolvimentos, levando ao excesso de oferta, uma condição que ocorreu em 2016 em alguns mercados.

Acho que atingimos o pico em termos de solavancos que recebemos do COVID. Muito disso vai ficar porque as pessoas gostam de ter espaço, disse Clark. Mas se isso levar à construção excessiva, pode ser prejudicial.

Um locatário em sua unidade de self-storage em Nova York, 11 de setembro de 2021. As taxas de ocupação e os aluguéis para self-storage estão em níveis recordes, atraindo investidores e empreendedores em busca de oportunidades de crescimento. (O jornal New York Times)

Existem, no entanto, barreiras à entrada que podem impedir novas construções.

Para começar, os municípios podem limitar onde as estruturas podem ir.

Os processos de aprovação em várias cidades desaceleraram, disse Joseph D. Russell Jr., presidente e CEO da Public Storage, durante uma teleconferência em agosto.

Além disso, há custos crescentes de construção, dificuldades na cadeia de abastecimento e aumento de impostos. E pode levar até cinco anos do planejamento antes que uma nova instalação seja totalmente alugada, disse Morales.

Alguns participantes mais novos não dependem de construção. A empresa de Lau, por exemplo, está focada em reaproveitar o espaço urbano subutilizado, começando na Bay Area e em Nova York.

E no Neighbour.com, uma plataforma ponto a ponto, os proprietários podem alugar espaço extra em suas casas ou os proprietários comerciais podem alugar a metragem quadrada não utilizada por uma pequena fração do preço cobrado pelas empresas de armazenamento - pense no Airbnb para armazenamento. O site permite que os hosts obtenham renda passiva usando o espaço que não é usado de outra forma, disse Dan Wenhold, da Fifth Wall, uma empresa de capital de risco com foco em imóveis que participou do financiamento de Neighbour.com.

Ele acrescentou que sua empresa estava trabalhando com Neighbour.com para abranger o varejo ou espaço comercial não utilizado, como o aluguel de um estacionamento para uma concessionária de automóveis armazenar seu estoque. Ele disse que o lado business-to-business do autoarmazenamento seria um impulsionador do crescimento, mas acho que a oportunidade do lado do consumidor ainda é enorme.

Este artigo foi publicado originalmente no The New York Times.